从几项指标背离预估2018年房地产走势

文/ 王静文

房地产行业的韧性对于中国经济在2017年的企稳回升发挥了重要作用。2017年房地产业在GDP中的占比已经上升至6.51%,是有统计以来的最高水平,支柱产业的地位仍然稳固;房地产开发投资全年同比增长7.0%,比上年的6.9%也有回升。但需要关注的是,随着房地产去库存告一段落以及调控仍保持高压态势,房地产市场也呈现出了一些统计指标的背离现象。
一是销售弱,但拿地猛。2017年1-12月,商品房销售面积同比增长7.7%,跌至全年的最低水平,相比于2016年22.5%的增速大幅放缓,与此同时,房地产开发企业土地购置面积增速却仍在高位,1-12月同比增长15.8%,仅次于1-11月增速,是全年的次高水平,也远高于2016年-3.4%的增速。
在全年销售持续走弱的背景下企业仍然继续大量拿地,可能源于两个原因:一是企业有钱拿地。经过过去两年火热的去库存,房地产企业的资金状况明显改善,特别是排名靠前的大企业,更是资金充裕。目前房地产开发资金几大资金来源中自筹资金(主要是非标融资)同比增速持续上升,12月份已经升至全年最高水平,而其他资金增速(主要是跟销售相关的定金及按揭贷款)也回升至8.6%,是四季度以来的最高水平;二是地方政府加大了推地力度。根据2017年4月住建部和国土部联合发布的通知,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。而下半年以来在租购并举思路的主导下,用于租赁的地块也加大了推出力度,因此企业有地可拿。
二是新开工快,但整体施工慢。2017年1-12月,房屋新开工面积同比增长7.0%,增速比1-11月提高0.1个百分点,是1-9月以来的最高水平;与此同时,1-12月施工面积同比增长3.0%,增速仅比1-11月份回落了0.1个百分点。新开工和施工面积增速相比2016年都有所回落,但前者仍然远高于后者。
新开工面积同比高增是被动跟随购地面积上升的结果。因为房企拿地后1年内不开工,需缴纳最高20%的土地闲置费;2年内不开工,政府有权无偿收回土地使用权。所以,企业在拿地之后会尽快开工。而施工面积由新开工面积和复工面积共同决定。新开工面积同比加快,而整体施工面积增速偏慢,意味着复工面积同比增速放缓,其原因除了环保督查限制施工项目进展之外,房企受新盘限价政策影响而放缓推盘力度和竣工速度也是重要原因。
三是拿地猛,但开发增速放缓。2017年1-12月,土地成交价款13644亿元,同比猛增49.4%,是2011年初以来的最高水平。与此同时,1-12月全国房地产开发投资同比名义增长7.0%,增速比1-11月份回落0.5个百分点,也是全年的最低水平。
总体来说,房地产开发投资主要分为土地购置费(占比约24%)、建筑工程投资(占比约65%)以及安装工程投资(占比约9%),土地购置费增速保持高位,同时还在继续加快,但并未带动整体投资增速回升,其原因在于建筑工程投资和安装工程投资出现了同比增速放缓,而这又同整体施工偏慢保持一致。
2017年房地产市场之所以出现这些背离,同宏观层面上调控继续深化和微观层面上产业集中度提升密不可分。
宏观层面,2017年是房地产调控大年。本轮政策调控的目标在于通过短期调控政策常态化以维持房价中期稳定,为落实长效机制提供窗口期,最终达到“房住不炒”的效果。与往年相比,2017年的调控体现出三个特点:一是热点城市的政策出台“高频次”;二是调控城市覆盖“范围广”;三是政策措施“多维度”。一方面,预售证监管、土地供应调控以及限售等政策,在供给端限制供应的增加,另一方面政府又通过需求端调控对投资需求严加限制,甚至伤害了一部分自住需求。在调控政策的压制下,房地产销售增速呈趋势性回落,进而影响到了企业的开发资金来源和投资增速。
微观层面,经过黄金十年的发展,房地产企业分化加剧,行业集中度不断提升。2016年,前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为18.81%和25.33%,分别较上年提高1.94和2.52个百分点;前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为12.19%和15.94%,分别较上年提高0.88和1.32个百分点。2017年1-9月,房地产市场集中度继续提高,前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为24.40%和32.50%;前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为15.80%和20.30%。随着产业集中度的提升,房地产市场进一步呈现寡头竞争的态势,大房企融资手段和渠道更丰富,与地方政府博弈的能力更强,应对市场波动的底气也更足。所以,即使在整体销售增速逐渐走低的背景下,它们仍然能保持较强的盈利水平,并有动力积极拿地,在全国进行布局。
展望2018年,由于十九大和中央经济工作会议都强调要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,这意味着2018年的调控政策仍将继续延续,但会逐渐向供给层面偏移,为长效机制落地争取时间。根据过去几轮调控过程中“销售涨一年、跌两年”的规律,预计销售增速将会继续趋于下行,进而会通过“销售—资金来源—房价—新开工—投资”的渠道向投资端传导,从而导致2018年房地产开发投资增速放缓。
不过,随着产业集中度的提升,市场的波动性也会随之减弱。而且,基于以下三个因素,预计2018年房地产开发投资增速仍将是一个有底的状态:首先,2018年房地产长效机制落地将迈出实质性步伐,多元化住房供应体系正在形成,多个省市确定要加快发展住房租赁市场,多地开展集体建设用地建设租赁住房试点,租赁住房建设和土地供应将增加;其次,经过前期大力度去库存,当前房地产库存已降至低位,待售面积已经降至近3年来的最低水平,这意味着新房价格下跌空间有限,从而有望对投资端产生带动作用;最后,最新的调控政策将土地供应跟房地产销售挂钩,加大了土地供给的弹性,而且2018年有580万套棚改计划,虽然低于2017年的609万套,但高于市场预期的500万套。
总体来看,房地产市场在经历了2016年轰轰烈烈的“去库存”和2017年风风火火的“紧调控”之后,预计2018年将进入一个相对平静的发展年份。调控政策加码的空间有限,而且会逐渐向供给端偏移;房地产开发投资将会缓慢下行,但不会有失速之虞;在市场整体下行过程中,行业的集中度将会继续提升。相应的,几个指标的背离也有望出现弥合态势。
(发表于2018年2月2日《上海证券报》)


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