碧桂园的三四线,其他人的接盘侠

碧桂园的三四线,其他人的接盘侠
上周去A市B区(比较偏僻的一个区)尽调C企业在该区刚拿的地块,现场查看后按照常规流程去其他楼盘踩盘。我们问销售近期的销售情况是否良好,销售看着我们摇了摇头,说最近销售不是很乐观,当地的需求基本饱和,都是改善型购房了,因此,小户型卖的慢,大户型还算可以。我问他附近其他楼盘的情况,她说,其他楼盘也基本是这样的情况,只有碧桂园算是已经卖完了。提到碧桂园,我浑身一震,接着问,碧桂园是什么时候进入本地的。
“大概是16年左右了,碧桂园来的比较早,拿了一大块地,分了好几期开发,那时候像恒大、奥园这些还都没有进来,他占了先机,现在都卖差不多了,就剩下四室的大户型了。”
“碧桂园现在还在这里新开楼盘了么?”
“没有,他们卖完这期就没楼盘了,剩下的就是本地的几个盘和其他地产的盘了,现在去化都不快。”
“你们是什么时候进来的?”
“我们是差不多17年的时候吧,也是拿了一大块地,一期已经去化了60%,现在开盘的是二期。”
“那你们这里现在限购吗?”
“早就不限购了,一套首付可以到20%,二套首付可以在30%到40%之间,看找的哪家银行了。”
我内心忽然有了一种深深的感触:碧桂园的三四线,其他人的接盘侠。
16年和17年,两年中碧桂园的三四线策略还饱受争议。那时候好多地产商的目光还盯着一二线的肥肉刀光剑影地厮杀,碧桂园却熟读近代史,走起了“农村包围城市”的路线。等大家发现一二线实在厮杀地惨烈,扭头再奔向三四线的时候,碧桂园却快马一鞭,满载金银而归,只留下了一个几乎饱和的市场。
那两年里面,我跑过的碧桂园有河南的平顶山、新乡、安阳、漯河、驻马店,我跑过广西的北海、去过河北的沧州、广东的佛山、惠州,不敢说哪里有碧桂园哪里就我的身影,但我敢说哪里有我的身影哪里就有碧桂园。
和碧桂园F区域的融资经理跑遍F区域的十一个碧桂园的项目的时候,我们两个人一辆车,从早上8点开始,每天跑三个城市看三个碧桂园的项目,也就是那个时候,在漫长的高速公路上,他给我讲了碧桂园的共享计划,给我讲了碧桂园“四五六”高周转模式,杨国强在公司流传的各种版本的传奇,车在路上开了三天,有一瞬间差点和一个大货车追尾(大货车在前面忽然换道),一个石子差点把他的挡风玻璃击碎(还好只是裂了一个缝),我和对方融资经理惊慌之后看向对方的眼神中忽然有了一种一起扛过枪的生死情谊的感觉。
每到一个地方,都是当地的财务负责人接待,几乎每个财务负责人都对我说:“你看吧,这个项目还没有预售,已经有人找我预约买房了。”
“有这么火爆吗?”我问。
“他可是第一家进驻我们市的全国型房企,碧桂园来之前,都是一些地方土鳖房地产老板在盖房子,你看完碧桂园的样板间和户型图,简直就是对周围房地产商的碾压式优势。另外,碧桂园可是政府招商引资过来的,这块地拿的很便宜,而且位置是市中心,最好的医院、最好的学校离楼盘只有三公里,未来碧桂园旁边这块地是万达的,万达已经拿地了,准备盖万达广场。”
“这里以后就是北京的CBD,上海的陆家嘴。”他意气风发地说。
我戴着红色的安全帽,安全帽上赫然写着“碧桂园”三个字,站在工地前面的一个行人天桥上,从天桥上俯瞰着前方,我眼前虽然是一片破筒子楼和尘土飞扬的大工地,但是脑海里却已经浮现出一片金融街的繁荣景象来。
我当时觉得碧桂园对三四五线居民最大的吸引力就是他们忽然从原始社会进入现代化了,碧桂园给了他们一个概念:居住不等于生活,房子不等于家。真的,我当时身临其境,就是这样一种感觉。
那一年,我甚至在一个镇上看碧桂园的项目,四周还都是一片八九十年代的二层小楼或平方,露着红砖破瓦,碧桂园就在隔一条马路的对面盖了六幢二十层楼高的高层。马路上大货车川流不息,搅动着尘土,你能想象出来那种鲜明的对比吗?这种感觉又好像你一直用着大哥大,忽然有个人拿了个苹果手机扔到你面前,你瞬间觉得一直视为骄傲的大哥大还不如一块砖头,砖头还能砸核桃,大哥大能干啥?
到了17年,几乎全信托行业都在漂浮着碧桂园的项目,建行代销、招行代销、浦发代销、工行代销,中信代销,仅代销就给碧桂园送去了估计上百亿的子弹,自销的产品更是比比皆是,身为一个信托经理,如果没有接触过碧桂园的项目你好意思说自己是干地产的么?
那句话说得好,上帝要让你灭亡,必先让你疯狂。也就是这个时候,市场上开始出现对碧桂园三四线战略的非议了,不仅是三四线,还有他的高周转,然后就是由高周转带来的质量问题。围绕着他的三四线策略是否正确,高周转的运营是否OK ,质量问题是否影响全局,诶呦喂,整天做各种调研分析,我一个信托经理天天开始担心杨国强的安危,你如果说不关心吧,似乎有点不尽责,但你要是太上心吧,又感觉哪里不对,我一个巡山的小妖开始天天怀疑弼马温的道行,我用我小麻雀的小爪子天天计算哪阵风可以把鲲鹏吹飞了。
你说他疯狂在三四线拿地,可资金却一点不捉襟见肘,你说他风险多么多么高,可他的融资成本就不是不高,你说他质量差,可他的去化却是不差。做信托久了,我一直有一种违良心的职业看法,那就是,房子再差,可是已经卖出去了,已经变成现金流了,钱进了口袋就出不去,这是对信托计划最可靠的保障。我关心是还钱,还钱,还是他妈的还钱,至于其他,都是浮云。
外界盛传三宗罪:高负债、高周转、质量差。困难重重,可在我看来,碧桂园的秘诀是:销售,销售,还是他妈的销售。
如果有一把利剑可以砍开碧桂园所有的问题,这把利剑就是“销售”。
金融机构断贷?没关系,反正我是高周转,迅速销售,迅速实现现金流回笼,这个危机就过去了。18年那么多金融机构压缩碧桂园的规模,可你见他的成本多高了么?
碧桂园根本没有想在三四线久停,他不像富力万达这种企业,在一个地方搞一大片地,住宅、商业、酒店、公寓一揽子全有,一规划最短都是三年,不仅要挣自己的钱,还要帮助地方政府完成各种城市规划的功能,也自己也和政府绑的死死的。碧桂园更像是“快闪”,来去如风,早早进入市场,低价拿地,快速实现销售,现金流回正,抢先收割一拨儿,等其他军阀来了,要开始进入阵地战了,自己早卷铺盖走了,连和你竞争都不竞争。
所以,碧桂园比的不是质量,质量不是核心,但质量也绝对不是说楼塌塌,而且我觉得那段时间真的是有人在黑碧桂园,就像有人在黑富力一样(我问富力他们为什么不出来声明一下,他们说又没影响到金融机构对他们的授信,他们也懒得管,我也真是醉了),高负债、质量不好,不要说碧桂园,你随便检索一家地产公司,谁还没有被买房者围攻维权的新闻?碧桂园的质量再差,也不可能成楼塌塌,话说回来,高质量是阵地战的打法,大家都摆在一起,兵对兵,将对将,叮叮当当干一场,碧桂园比的是“快”:进场快,销售快,退场快。来去如风的“快闪”节奏。
我有一次和一个朋友聊天,聊为什么中国的产业总是无法升级,我说是制度的原因,产权保护的薄弱导致大家只愿意挣快钱,不愿意做产业升级这种周期长的投资。朋友却说是市场的原因,因为中国的市场足够大,一线不行去二线,二线不行去三线,三线不行就四线五线六线,城市不行去农村,农村不行去山区,物流交通在升级,物流成本在降低,产品不需要升级,需要改变的只是营销策略。我一时深以为然。
感觉碧桂园也是这个套路。
去年8月,碧桂园宣布叫停三四五线战略,我以为是被逼无奈,不过今天在A市B区一看,又感觉是个英明之举,你们玩儿你们的阵地战吧,反正市场也饱和了,我就先撤了。
所以,你看今年信托市场上还有多少碧桂园的项目?
广告时间
过去的一年里,利好ABS市场扩容的政策频出,广大从业者无不两眼放光,嗷嗷待哺。但是,每当望着厚厚的一摞项目说明书时,大家就不禁望洋兴叹,英雄气短经过一段时间的探索试用,发现了一款综合性较强的金融数据查找APP——企业预警通。在这款APP中不仅能快速查到详细的ABS项目数据,还能进行项目的风险监控。
如有需求,可扫描二维码下载APP。

为您推荐

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

返回顶部